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(사)한국토지분쟁 조정위원회
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맹지가 '황금알'로 변신한 사연

2017.06.01 15:36

kkaah2 조회 수:31

맹지가 '황금알'로 변신한 사연 

 

현장에 모든게 있다

​남편과 사별 후 L 씨는 보상금으로 받은 돈을 어디에 투자할지 고민했다. 그러다 남편 친구 지인의 소개로 의정부지법에 나온 토지 지분을 경매로 낙찰 받아 보기로 결심했다.

 

이 지분은 전체 면적이 1091㎥인 토지의 4분의 1 (272㎥)에 해당하는데, 토지의 지목은 임야였고 감정평가서에는 맹지로 조사돼 있었다. 경매정보상 지분 매각에 맹지라고 명시돼 있어 감정가 1억 4919만4252원에서 4번이나 유찰돼 최저가가 6111만 원까지 내려간 토지였다. 즉 대부분의 사람들이 눈여겨보지 않고 넘겨 버리는 물건이란 뜻이다.

 

L 씨가 토지를 보기 위해 현장 답사를 가보니 삼각형 모양

으로 된 임야인데, 주변은 아파트와 다세대주택으로 둘러싸여 있었고 경매로 나온 곳만 휑하니 비어 있는 상태였다. 토지 이용 계획상 2종 일반 주거지역이어서 지목은 임야였지만 집을 지을 수 있는 땅이없다.

 

주변 중개업소에 문의해 보니 현재는 맹지이지만 토지를 가로질러 도로가 날 계획이라고 뀌띔해 줬다, 바로 구청에 가서 물어보니 기간이 정해지지는 않았지만 도시 계획 시설에 의해 도로가 확실히 날 예정이라는 답을 들을 수 있었다

 

토지는 현장 답사가 필수

​L씨는 적극적으로 입찰을 준비했고 전문가의 도움으로

6187만  원에 단독 응찰해 별 어려움 없이 이 토지 지분을
낙찰 받았다.

1년 6개월 후 계획대로 도로가 났고 보상도 받을 수 있었다.

그 후 이 토지를 빌라 사업자인 K 씨가 10억 원에 사겠다고 해 다른 공유자들과 합의 끝에 108000만 원에 매매했다.

 

6187만 원에 낙찰 받아 2억7000만 원에 매매한 것이니 세금 등을 제하고도 2억 원가량의 수익이 난 것이다. 그 사이에 받은 토지 보상금은덤으로 올린 수익이었다. 임야인데다 맹지. 게다가 온전한 소유도 아닌 지분만 취득했는데도 황금알을 낳는 거의를 거머쥔 것이다.

 

경매로 낙찰 받기 전 현장 답사는 필수이지만 토지만큼 현장 답사가 필수인 물건도 없을 것이다.  위 물건처럼공부상에는 맨지로 되어

있지만 현장에 가보면 다른 곳을 통행 진입할 수 있는 경우가 있고, 도로 건설 예정 부지인 곳도 있다.

 

따라서 토지나 임야에 입찰할 때에는 다음 사항을 확인해야 한다, 첫째, 용도나 규제 내용을 정확히 알아야 한다, '국토의계획이용에관한볍률'에 관한 용도 지역이나 수도권 정비 관계 법률에 따른 개발 제한 및 규제 등을 따져야 한다. 또한 현장을 방문해 현황과 공법상 용도 관계를 파악한 후 입찰해야 한다.

 

둘째, 반드시 현장을 방문해 토지의 지형이나 공작물 설치 관계, 진입로 현황, 진입로의 상태 또는 고압선·묘지 등의 유무도 살펴봐야 한다. 공압 전신주가 지나가고 있다면 이용상 많은 제약이 발생하게 되고, 이때 추후 매매가 불가능한 것이 일반적이기 때문이다. 또한 묘지 등이 있을 때는 분묘 기지권이 성립하기도 해 당초의 목적대로 이용하지 못할 수도 있으므로 각벼히 주의해야 한다.

 

셋째, 지역권이나 도로 관계, 인근 토지의 이용 상태 등을 사전에 정확히 따져봐야 한다. 토지의 이용 가지가 낮을 때는 환금성이 급격히 떨어지고 가격도 오르지 않으며 오히려 세금만 부담해야 하는  사례도 종종 나온다.